Артем Цогоев | Недвижимость

🏢 Чтобы проиллюстрировать теорию практикой: некий застройщик «ОМ Девелопмент» на днях открыл продажи проекта «ОМ Ботанический» в Свиблово, на Сельскохозяйственной, 42, в 5 минутах от станции метро «Ботанический сад». 🏗 Кратко о проекте. Пять корпусов на 428 квартир и 178 машиномест, этажность от 4 до 19, потолки 3,10-3,20, без отделки. Ключи обещают в IV квартале 2030 года. 💰 Минимальная цена - ₽21,3 млн. за студию 28 м2, то есть ₽761 т./м2. Однушка 35 м2 - от ₽24,9 млн., это ₽711 т./м2. Самое доступное значение м2 у двушек: ₽37,4 млн. за 55 м2 или ₽680 т./м2. 🧮 Я посчитал однушку 35 м2 по трём сценариям роста цены с продажей в момент сдачи в эксплуатацию, до налогов. При историческом CAGR московской первички IRR получается 10,59%, при инфляционном сценарии - 6,56%, при сценарии вторички - 2,66%. Вот тут модель: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dt7xfNmN1YcKiZl-Y5hwRSu1LcsEiTsqNF-SLswlkgA/edit?usp=sharing ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией #стартпродаж 👀 Вижу инвест 🔥 Опять оверпрайс 👍 Мне по 🥁

Какой показатель будущего роста стоимости м2 закладывать в фин.модель? 🧮 Прогнозировать невозможно, потому что всё неожиданно и непонятно? Как бы не так. Нормальный инвестор ОБЯЗАН прогнозировать. Самый частый вопрос на старте продаж новостроек звучит так: на сколько % объект подорожает к концу строительства? И тут все бегут кто в лес, кто по дрова - применяют любые цифры, например, я недавно видел 7%, а в другом расчете 9%. Это без учета секты свидетелей обвала, которые ожидают падение цен. 📊Я взял два доступных среза данных по рынку (динамика первичной и вторичной недвижимости) и посчитал среднегодовой рост цен в прошлом по формуле CAGR за 5 лет, с июля 2021 по июль 2026. 📐CAGR, Compound Annual Growth Rate, среднегодовой темп роста. Данные я брал по вторичке из индекса стоимости жилья IRN.RU по «старой» Москве (средние цены экспонирования). Данные по первичке были получены мной из индекса цен на первичном рынке жилья от ДОМ.РФ (Москва, класс «Бизнес-Элитный»), который строится на обезличенных данных фактических сделок ДДУ из ЕГРН (то есть факт). 🏢 Новостройки Москвы, бизнес- и элит-класс, CAGR за пять лет +12,71%. Это фактические показатели заключённых ДДУ (по версии ДOM.PФ): июл.21-июл.22: +16,43%; июл.22-июл.23: +2,21%; июл.23-июл.24: +17,09%; июл.24-июл.25: +9,84%; июл.25-июл.26: +18,86% 🧱 Вторичка «старой» Москвы за тот же период, современный монолит-кирпич - CAGR 4,62% (данные IRN): июл.21-июл.22: +12,26%; июл.22-июл.23: +0,17%; июл.23-июл.24: +3,16%; июл.24-июл.25: +2,14%; июл.25-июл.26: +5,79% 💸 Кстати, неплохо и инфляцию иметь в виду. CAGR по инфляции - 8,60%: июл.21-июл.22: 15,10%; июл.22-июл.23: 4,30%; июл.23-июл.24: 9,13%; июл.24-июл.25: 8,79%; июл.25-июл.26: 5,98% 🎯 Сразу дисклеймер: никто не знает, сколько точно % в будущем м2 прибавит за год. Зато мы точно знаем, в каком коридоре рынок двигался последние пять лет: от 4,62% до 12,71% годовых, с инфляцией 8,60% посередине. При прогнозировании важно не выбирать одну цифру из трёх, а посчитать проект в трёх сценариях и оценить его целесообразность по результатам каждого. 🔮 Философское отступление: можно ли вообще идти вперёд, оглядываясь назад? Строго говоря, нет. Если посмотреть на динамику по годам, можно заметить рывки и периоды стагнации: у первички было +2,21% в один год и +18,86% в другой, никаких равномерных +12,71% в год там и в помине нет. Но между тем исторические данные важны тем, что не говорят нам, насколько м2 подорожает. Они говорят, в каком диапазоне стоимость м2 вообще может двигаться. 📎 Все исходные значения и формулы CAGR - в этой таблице. Вы можете использовать эти цифры при прогнозировании и финансовом моделировании. 🔻 Кстати, я заметил, что многие брокеры продолжают пичкать своих клиентов непрофессиональными табличками, не имеющими ничего общего с финансовыми моделями, которые в этом канале годами демонстрирую я. Это печально! ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🚨 Налоговая догоняет: +17% преступлений за полгода ☝️ Я вот часто пишу, что по налоговым вопросам следует обращаться к профессионалам, налоговым консультантам. Потому что наше незнание или наши заблуждения по налоговым вопросам могут закончиться не только штрафом, но и уголовным делом. 👥 Много-много лет назад у меня был опыт опроса / дознания сотрудниками тогда ещё налоговой полиции (упразднена в 2003 году) по одному спорному делу об НДСе. Я там был всего лишь свидетелем, но мне лично хватило острых ощущений - с тех пор я считаю, что лучше перебдеть с консультациями по налогам, чем недобдеть. 📊 Это я к чему: по данным доклада МВД «Состояние преступности в России», который проанализировали «Известия», за январь-июнь 2026 года выявлено 3 362 преступления, связанных с уклонением от уплаты налогов. Это +17,2% к прошлому году и рекордный прирост минимум за 12 лет. В июне глава МВД Колокольцев сообщал, что с начала года по таким делам возмещено ₽70 млрд., значительную часть суммы составило арестованное имущество фигурантов... 🧮 Причем выездных проверок стало меньше, но у ФНС сейчас феноменальное количество данных для сопоставления, аналитики и выявления отклонений. В топе налоговых нарушений: 🔸 дробление бизнеса ради сохранения спецрежима УСН и ухода от НДС, в том числе искусственное «размазывание» выручки между несколькими ИП и ООО 🔸 фиктивный документооборот с техническими контрагентами 🔸 оформление штатных сотрудников самозанятыми и по ГПХ и зарплаты в конвертах 🙄 Кстати, по опросу «Опоры России», опубликованному в конце марта, около 42% предпринимателей зафиксировали рост теневого сектора в своих отраслях: техосмотр и ремонт авто - почти 70%, бьюти - 66%, гостиничный бизнес - 59%. Отсюда и рекордный спрос на наличные денежные средства (но это уже мои домыслы). ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Напрямую, конечно. Продумывать эффективную и законную налоговую конструкцию нужно еще ДО покупки объекта, вместе с практикующим консультантом. Иначе могут произойти неприятные встречи с блюстителями закона со всеми вытекающими. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Плачу́ налоги и тихо пла́чу... 👀 Люблю дроби!